Immobilienkauf in Athen: Renditeobjekte vs. Eigennutzung

Der Athener Immobilien-Boom

Keine andere europäische Hauptstadt hat in den letzten drei Jahren eine solche Immobilien-Rallye hingelegt wie Athen. Angetrieben durch ausländisches Kapital und die rasante wirtschaftliche Erholung Griechenlands, steigen die Preise zweistellig pro Jahr.

Dennoch ist Athen im europäischen Vergleich (verglichen mit Madrid, Rom oder München) immer noch massiv unterbewertet.

Wo sollte man investieren? Die drei Zonen

Der Markt in Athen ist stark fragmentiert. Als Investor müssen Sie exakt wissen, was Ihr Ziel ist:

1. Die Athener Riviera (Der Süden)

Gebiete wie Glyfada, Voula, Vouliagmeni und Alimos.

• Profil: Das “Miami von Europa”. Luxus-Neubauten, Marinas, direkte Strandnähe. Durch das Milliardenprojekt “Ellinikon” (die Transformation des alten Flughafens in einen gigantischen Küstenpark) explodieren hier die Preise.
• Ziel: Eigennutzung für wohlhabende Expats oder High-End Long-Term Rentals.
• Preise: Ab 6.000 € pro Quadratmeter aufwärts. Rendite (Yield) ist eher niedrig (2-3%), aber die Wertsteigerung ist enorm.

2. Das historische Zentrum (Acropolis, Plaka, Koukaki)

• Profil: Die touristische Lebensader. Extrem charmant, aber die Gebäude sind oft sehr alt und bedürfen einer Kernsanierung.
• Ziel: Früher Airbnb-Goldgruben. Durch neue staatliche Regulierungen für Kurzzeitvermietung wird der Markt hier komplexer.
• Preise: 3.000 € bis 5.000 € pro Quadratmeter.

3. Der aufstrebende Westen und Norden (z.B. Kypseli, Peristeri)

• Profil: Dicht besiedelte, authentische Viertel mit exzellenter Metro-Anbindung.
• Ziel: Der Sweet-Spot für smarte Renditejäger. Man kauft ein altes Apartment für unter 100.000 €, saniert es für 40.000 € und vermietet es an Einheimische oder Remote-Worker.
• Rendite: Oft zwischen 5% und 8% netto!

Der Kaufprozess: AFM und Notar

1. AFM Nummer: Ohne eine griechische Steuernummer (AFM) können Sie keine Immobilie kaufen. Diese beantragen wir vorab für Sie.
2. Bankkonto: Ein griechisches Bankkonto ist zwingend erforderlich, um den Kaufpreis rechtssicher zu überweisen und später Mieteinnahmen zu empfangen.
3. Technischer Check (Civil Engineer): Kaufen Sie in Athen niemals ohne einen Ingenieur! Es gibt unzählige “illegale” Anbauten (z.B. geschlossene Balkone), die der Ingenieur vor dem Kauf legalisieren muss.
4. Notar und Steuern: Die Grunderwerbsteuer (FMA) in Griechenland ist im europaweiten Vergleich extrem niedrig und beträgt pauschal nur 3,09%.

Mieteinnahmen versteuern

Wenn Sie in Griechenland Mieteinnahmen erzielen, werden diese unabhängig von Ihrem Status (selbst als Non-Dom) in Griechenland besteuert:

• Bis 12.000 € Mieteinnahmen: 15% Steuer.
• Zwischen 12.000 € und 35.000 €: 35% Steuer.
• Über 35.000 €: 45% Steuer.

Um diese hohen Stufen zu umgehen, bündeln professionelle Investoren ihre Immobilien in einer griechischen IKE-Gesellschaft oder einer zypriotischen Holding-Struktur.

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