Immobilienkauf auf Mallorca: Steuern, Notar und Ablauf

Der Traum von der eigenen Finca

Egal ob eine Wohnung in Palma de Mallorca, eine Villa in Marbella oder ein Landhaus in Andalusien – der spanische Immobilienmarkt boomt. Doch der Kaufprozess unterscheidet sich drastisch von dem in Deutschland, Österreich oder der Schweiz.

Der wichtigste Grundsatz: Der Notar in Spanien prüft nicht die Bausubstanz oder ob Anbauten illegal sind! Er beurkundet lediglich, dass Käufer und Verkäufer sich einig sind.

Schritt 1: Die NIE-Nummer und das Bankkonto

Bevor Sie auch nur ein Angebot unterschreiben, benötigen Sie zwei Dinge:

1. Eine spanische Ausländer-ID (NIE).
2. Ein spanisches Bankkonto, um später den zertifizierten Bankscheck (Cheque Bancario) für den Kaufpreis auszustellen.

Schritt 2: Der Arras-Vertrag (Vorvertrag)

Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden, wird in 99% der Fälle ein Contrato de Arras (Reservierungsvertrag) unterschrieben. Dabei zahlen Sie in der Regel 10% des Kaufpreises an.

• Treten Sie zurück, verlieren Sie die 10%.
• Tritt der Verkäufer zurück, muss er Ihnen das Doppelte (20%) zurückzahlen.

Achtung: Unterschreiben Sie niemals einen Arras-Vertrag, bevor Ihr spanischer Anwalt (Abogado) nicht das Grundbuch (Nota Simple) geprüft hat!

Schritt 3: Die Prüfung (Due Diligence)

Dies ist der wichtigste Schritt. In Spanien gibt es tausende Immobilien mit “illegalen” Anbauten (z.B. ein nachträglich gebauter Pool oder ein ausgebauter Keller), die nie im Katasteramt gemeldet wurden. Ein guter Anwalt prüft:

• Stimmt die Quadratmeterzahl im Grundbuch mit der Realität überein?
• Gibt es ausstehende Steuerschulden oder Hypotheken?
• Liegt die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad) vor?
• Gibt es eine gültige Energiebescheinigung?

Schritt 4: Der Notartermin (Escritura Pública)

Der finale Akt findet beim spanischen Notar statt. Hier übergeben Sie den Bankscheck, erhalten die Schlüssel und unterschreiben die Kaufurkunde (Escritura).

Kaufnebenkosten: Womit müssen Sie rechnen?

Rechnen Sie in Spanien mit 10% bis 13% Kaufnebenkosten (zusätzlich zum Kaufpreis):

1. Grunderwerbsteuer (ITP): Variiert je nach autonomer Region. Auf den Balearen (Mallorca) liegt sie gestaffelt zwischen 8% und 13%. In Andalusien oft bei 7%.
2. Alternative: Mehrwertsteuer (IVA): Bei Neubauten zahlen Sie keine ITP, sondern 10% IVA plus Stempelsteuer (AJD).
3. Notar und Grundbuchamt: Ca. 1% bis 1,5%.
4. Anwalt (Abogado): Nimmt üblicherweise 1% des Kaufpreises für die rechtliche Abwicklung. (Ein Investment, das Sie immer tätigen sollten!)

Lassen Sie sich bei einem sechs- oder siebenstelligen Investment nicht auf Experimente ein. locuspartner stellt Ihnen geprüfte, deutschsprachige Rechtsanwälte vor Ort zur Seite.

Verwandte Artikel

• Zypern Non-Dom Status: 17 Jahre steuerfrei auf Dividenden
• Lebenshaltungskosten in Griechenland: Athen vs. Inseln
• Doppelbesteuerungsabkommen (DBA): Wie sie funktionieren und warum sie wichtig sind